Оценка рыночной стоимости

Грамотно назначить стартовую цену критически важно для продажи объекта недвижимости.

В основу расчета принимаются данные о конкурентных предложениях, которые актуальны в текущий момент времени в конкретной локации. Кроме того, учитываются сведения по параметрам предыдущих сделок — стоимость квадратного метра для каждой категории комнатности, этажности, состояние, меблировка.

Однако главным, помимо наличия конкурентов, является «потенциал продажи»: это количественный показатель сделок с аналогичными объектами за квартал в конкретной локации. Показатель берется за квартал, так как средний срок экспозиции объекта (рекламы) составляет по Москве и Московской области 105 календарных дней. Этот показатель называют также «средним сроком продажи объекта».

Отталкиваясь от значения данного показателя, в среднем от 2 до 8, выбирается ценовой диапазон, в котором и устанавливается стартовая цена. Например, если в микрорайоне за три последних календарных месяца продано 3 и менее аналогичных квартиры, стартовая цена назначается на уровне 1-3 места по привлекательности стоимости квадратного метра. Это обеспечит необходимое количество обращений потенциальных покупателей в течение первых полутора месяцев.

Если спрос на квартиры в локации повышенный и показатель потенциала продажи составляет 6-7, достаточно быть по цене на 5-7 месте.

Не бойтесь назначить справедливую цену сразу на старте. Не стоит завышать стоимость объекта в расчете на последующий торг. С каждым процентом завышения цены вы теряете 10% покупателей. Это значит, что при завышении цены всего на 5% к вам не обратятся половина потенциальных приобретателей квартиры.

Пример конкурентного анализа

Скачать файл

Учтите: профессиональный риелтор, который сопровождает продажу, должен уметь защитить цену.

Частой ошибкой продавца недвижимости является завышение стартовой цены с последующим плавным понижением. Не забывайте, что на рынке существует понятие «устаревания» объекта: к тому моменту, когда вы приблизитесь к рыночному диапазону цен, практически все потенциальные покупатели объекта уже будут знакомы с вашей рекламой, заметят поступательную динамику скидок и будут ожидать дальнейшего понижения, не предпринимая никаких действий. Привлечь их к сделке в такой момент сложно.

Если вам собственными силами провести расчет стартовой цены покажется сложным, воспользуйтесь готовыми сервисами, которых в сети интернет достаточно много. Или попросите риелтора, который с вами работает, сделать такой расчет. В профессиональных агентствах недвижимости эта услуга бесплатна.